Woning verkopen om overwaarde te benutten: kredietconstructie vernietigd

In dit artikel:

De Rechtbank Den Haag heeft op 14 oktober 2026 een overeenkomst vernietigd waarbij een woningeigenaar haar appartement formeel voor €510.000 verkocht. Zij had gereageerd op een aanbod om snel overwaarde vrij te maken zonder te verhuizen en ontving een voorschot van €70.000. Als zij de overeenkomst vóór 31 januari 2026 wilde beëindigen, moest zij dat bedrag terugbetalen en daarnaast €50.000 betalen.

Hoewel het contract als koopovereenkomst was opgesteld, zag de rechtbank de constructie als een kortlopende financiering. De eigenaar wilde haar woning niet daadwerkelijk verkopen, terwijl er niet was onderhandeld over gebruikelijke verkooponderdelen zoals de leveringsdatum en de precieze verkoopvoorwaarden. De nadruk lag vooral op het ontvangen voorschot en de hoge vergoeding voor het terugdraaien van de transactie. Ook waren een hypotheekrecht van €270.000 en pandrechten gevestigd.

De vergoeding kwam neer op ruim 71 procent van het verstrekte bedrag. Volgens de rechtbank was daarmee geprobeerd de dwingende regels voor consumentenkrediet te omzeilen. Dat is niet toegestaan op grond van artikel 7:73 lid 2 BW. Omdat de overeenkomst in strijd was met deze regels, kon de eigenaar deze op grond van artikel 3:40 lid 2 BW vernietigen. Haar buitengerechtelijke vernietigingsverklaring had rechtsgevolg.

De onderneming kon daardoor geen verkoop, bezichtiging of levering van de woning afdwingen. Het hypotheekrecht en de pandrechten waren eveneens waardeloos geworden. Het conservatoire leveringsbeslag bleef voorlopig liggen; dat vervalt in beginsel zodra de afwijzing van de hoofdvordering definitief is.

De uitspraak maakt duidelijk dat niet de naam van een contract, maar de economische bedoeling en de feitelijke afspraken doorslaggevend zijn. Een hoog bedrag voor terugbetaling, zware zekerheden en een onduidelijke levering kunnen erop wijzen dat een woningverkoop feitelijk een kredietovereenkomst is. Dat betekent niet dat iedere verkoop met een terugkoopmogelijkheid ongeldig is; de omstandigheden van het geval blijven bepalend.