Verborgen gebreken aan dakopbouw: verkopers betalen bijna €56.000

In dit artikel:

De Rechtbank Den Haag oordeelde op 14 oktober 2026 dat een verkochte dakopbouw niet voldeed aan de koopovereenkomst. De woning was op Funda aangeboden met zes slaapkamers; de dakopbouw werd gepresenteerd als een geïsoleerde, volwaardige kamer die als slaapkamer kon dienen.

Na de koop bleek dat de opbouw niet volgens de vergunde tekeningen was gebouwd. De constructie was elders vervaardigd, met een kraan op het dak geplaatst en onvoldoende aan de woning verankerd. Ook waren er ernstige problemen met de isolatie. De verkopers wisten dat de ruimte veel kouder was dan de rest van het huis en vooral als bergruimte werd gebruikt, maar hadden deze informatie niet gemeld.

Volgens de rechtbank was de opbouw daardoor niet geschikt voor normaal gebruik als woonruimte, zoals vereist op grond van artikel 7:17 BW. De voorafgaande bouwkundige keuring veranderde dat oordeel niet: daarin stond geen duidelijke waarschuwing dat specialistisch onderzoek naar de hele dakopbouw nodig was. De koper hoefde de verborgen constructieve gebreken daarom niet vóór de aankoop te ontdekken.

Deskundigen stelden vast dat plaatselijk herstel onmogelijk was. De volledige opbouw moest worden gesloopt en herbouwd. Van de herstelkosten van €59.170 trok de rechtbank €7.500 af wegens het voordeel van een nieuwe opbouw. De koper kreeg daarom €51.670 aan herstelkosten en €4.307,60 aan deskundigenkosten toegewezen, samen €55.977,60. Daarnaast werd €1.334,80 aan buitengerechtelijke kosten toegekend; eventuele verdere schade kan in een aparte schadestaatprocedure worden vastgesteld.

De uitspraak onderstreept dat verkopers bekende en relevante gebreken moeten melden. Een positieve verkoopomschrijving of een algemene clausule over normaal gebruik biedt geen bescherming wanneer essentiële informatie over bijvoorbeeld vergunningen, constructie of geschiktheid als woonruimte wordt verzwegen.