RENOVATIE VAN EEN HUURWONING: deel 2

In dit artikel:

Een uitgelopen renovatie betekent niet automatisch dat een huurder minder of geen huur hoeft te betalen. Een korte vertraging van enkele dagen leidt doorgaans niet tot huurkorting. Dat kan anders zijn wanneer werkzaamheden weken of maanden langer duren, een afgesproken einddatum is verstreken of essentiële delen van de woning langdurig onbruikbaar zijn. Ook zonder vaste opleverdatum kan sprake zijn van onaanvaardbare vertraging, afhankelijk van de omstandigheden.

De verhuurder is niet automatisch aansprakelijk voor iedere afwijking van de planning, bijvoorbeeld wanneer zich onvoorziene problemen voordoen. Wel moet hij afspraken nakomen, gebreken herstellen, de renovatie zorgvuldig organiseren en de overlast zoveel mogelijk beperken. Aangekondigde en onvermijdelijke hinder moet een huurder in beginsel accepteren, maar dat geldt mogelijk niet meer wanneer de overlast veel ernstiger of langduriger is dan vooraf aangekondigd.

De hoofdregel is dat de huurder de volledige huur blijft betalen totdat schriftelijk een lagere huur is afgesproken of de Huurcommissie of rechter een vermindering heeft vastgesteld. Zelf huur inhouden kan leiden tot een huurachterstand, incassokosten en uiteindelijk een procedure over ontbinding en ontruiming. Opschorting of verrekening is soms mogelijk, maar alleen onder voorwaarden en doorgaans na juridisch advies. Een veiliger aanpak is de huur volledig te betalen onder protest en daarbij schriftelijk rechten op huurvermindering, schadevergoeding of herstel voor te behouden.

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder evenredige huurvermindering vragen wanneer een gebrek het huurgenot aantast. De hoogte hangt niet af van een vast wettelijk percentage, maar van het daadwerkelijke verlies aan gebruik en comfort. Daarbij tellen onder meer de duur en ernst van de hinder mee en de vraag welke voorzieningen, zoals een keuken, badkamer of slaapkamer, niet bruikbaar zijn. Volledige onbewoonbaarheid kan een grotere vermindering rechtvaardigen, maar de concrete situatie blijft bepalend.

De huurder moet problemen zo snel mogelijk schriftelijk en concreet melden, bijvoorbeeld met de datum waarop een douche niet meer werkt of een slaapkamer door bouwstof onbruikbaar werd. Dat is ook van belang voor de ingangsdatum van een eventuele huurvermindering, die niet onbeperkt met terugwerkende kracht kan worden gevraagd. De verhuurder kan daarnaast tot herstel worden aangesproken. Reageert hij niet, dan kunnen de Huurcommissie of kantonrechter worden ingeschakeld; bij spoed is een kort geding mogelijk.