ARTIKELSERIE: RENOVATIE VAN EEN HUURWONING

In dit artikel:

Een uitgelopen renovatie betekent niet automatisch dat een huurder minder of geen huur hoeft te betalen. Bij een vertraging van enkele dagen blijft de huur doorgaans volledig verschuldigd. Dat kan anders zijn wanneer werkzaamheden weken of maanden duren, een aangekondigde opleverdatum wordt overschreden of essentiële delen van de woning langdurig onbruikbaar zijn. Ook zonder vaste einddatum kan de vertraging onaanvaardbaar worden. De verhuurder moet afspraken nakomen, gebreken herstellen, de renovatie zorgvuldig organiseren en de gevolgen voor de huurder zoveel mogelijk beperken. Onvoorziene omstandigheden kunnen een beperkte vertraging wel verklaren; de verhuurder is niet automatisch aansprakelijk voor iedere afwijking van de planning.

De hoofdregel blijft dat de huurder de volledige huur betaalt totdat schriftelijk een lagere huur is afgesproken of de Huurcommissie of rechter een vermindering heeft vastgesteld. Zelf huur inhouden kan leiden tot een huurachterstand, incassokosten en uiteindelijk een procedure over ontbinding en ontruiming. Opschorting is slechts tijdelijk, moet samenhangen met de tekortkoming en evenredig zijn. Verrekening met bijvoorbeeld een schadevergoeding is eveneens riskant wanneer de verhuurder de vordering betwist of het bedrag nog niet vaststaat. Wie de volledige huur betaalt onder protest en daarbij zijn rechten voorbehoudt, voorkomt in beginsel een achterstand.

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder een evenredige huurvermindering vragen als een gebrek het huurgenot vermindert. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn wanneer een keuken, badkamer of slaapkamer langdurig niet bruikbaar is. Niet iedere aangekondigde bouwhinder geldt echter als juridisch gebrek: een huurder moet redelijke en onvermijdelijke overlast bij een renovatie accepteren. Ernstiger of veel langer durende hinder kan wel recht geven op korting. Er bestaat geen vast percentage; de beoordeling hangt af van de ernst, duur en omvang van het verlies aan huurgenot. Volledige onbewoonbaarheid kan een forse vermindering rechtvaardigen, maar de concrete omstandigheden blijven bepalend.

De huurder moet problemen zo snel mogelijk schriftelijk melden en concreet beschrijven, bijvoorbeeld wanneer een douche niet werkt of een slaapkamer door bouwstof onbruikbaar is. Dit is ook belangrijk voor de ingangsdatum van een eventuele vermindering, die niet onbeperkt met terugwerkende kracht kan worden gevraagd. Naast huurvermindering kan herstel of beperking van de overlast worden verlangd. Reageert de verhuurder niet, dan kunnen de kantonrechter of in spoedeisende gevallen een kort geding uitkomst bieden. Juridisch advies is verstandig voordat de huurder huur opschort, verrekent of inhoudt.